Társasházi
Érintésvédelmi
Felülvizsgálat
Budapesten és
Pest megyében
A társasházak közös tulajdonú elektromos rendszere lépcsőházi világításból, lift tápellátásából, közös elosztóból, kerti és pincei világításból, és a hozzájuk vezető kisfeszültségű vezetékhálózatból áll. Ezt a hálózatot a 40/2017 NGM rendelet alapján jellemzően 6 évente kötelező felülvizsgáltatni, és a felelősség a közös képviselőhöz tartozik. A villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) és villámvédelmi felülvizsgálat (VV) jegyzőkönyve egy biztosítási, banki vagy átadás-átvételi ügyben azonnal kéznél kell lennie.
Miért nem érdemes halogatni egy közös képviselőnek?
A felülvizsgálat egy közös képviselő szemszögéből nem adminisztratív teher, hanem konkrét felelősségvédelem. Három tipikus eset, amikor a hiánya komoly problémát okoz:
- 1
Káresemény és biztosítási kárrendezés
Lépcsőházi tűz, lift-meghibásodás, áramütéses baleset esetén a vagyonbiztosító elsőként az érvényes Villamos biztonsági felülvizsgálatot és a villámvédelmi felülvizsgálatot kéri. Ha lejárt vagy hiányzik, a kárrendezést jogszerűen megtagadhatja. Egy közepes lépcsőházi tűzkár 20-80 millió forint közötti tartomány, ezt a közös tulajdon viseli.
- 2
Közös képviselői felelősség
A közös képviselő kötelessége a közös tulajdon kezelése, ebbe beletartozik a kötelező felülvizsgálatok megrendelése. Ha egy lakó panaszt tesz vagy káresemény után az ügy bíróságra kerül, a felelősség konkrétan a közös képviselőhöz vezet. A naprakész dokumentáció ez a védelem.
- 3
Ingatlan-eladás és banki értékbecslés
Egy lakás eladásakor az új tulajdonos vagy a finanszírozó bank a lakás villamos biztonsági felülvizsgálati (VBF) jegyzőkönyve mellett gyakran a társasházi közös rész jegyzőkönyvét is bekéri. Ha a közös felülvizsgálat lejárt, az értékesítés akadozik, és a közös képviselőnek soron kívül kell intézkednie.
Lejárt felülvizsgálat? Mit kockáztat egy közös képviselő?
Egy közepes lépcsőházi tűzkár 20-80 millió forint közötti tartomány, amit a közös tulajdon (és a lakók közössége) visel. A vagyonbiztosító a hiányzó vagy lejárt jegyzőkönyvet közvetlenül a kárrendezés megtagadásához használja, és a felelősségi sor a közös képviselőhöz vezet. Egyetlen elmaradt felülvizsgálatból eredhet.
A felülvizsgálat tartalma társasházban
A társasházi villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) kifejezetten a közös tulajdonú elektromos rendszereket vizsgálja. Nem érinti az egyes lakások belső villamos hálózatát, az a lakástulajdonos felelőssége. A mérés a következő pontokat fedi le:
- Közös főelosztó és alelosztók: méretezés, biztosítók és kismegszakítók állapota, szelektivitás, lakásmérők bekötése.
- Lépcsőházi világítás: vezeték keresztmetszet, kapcsolók és érzékelők állapota, sürgősségi lámpák működése.
- Lift tápellátás (nem a lift gépészeti vizsgálata): a lift áramköri csatlakozása, érintésvédelme, vészkapcsoló.
- Közös területi világítás: pincei tárolók, kerti és kapuvilágítás, közös folyosó-világítás.
- Kapu- és kaputelefon-rendszer érintésvédelme.
- Hibahurok-impedancia mérése a leghosszabb áramköri leágazáson is.
- Szigetelési ellenállás mérése áramkörönként (minimum 1 MΩ kisfeszültségű hálózaton).
- RCD-relék működés- és kioldási idő tesztje a közös elosztóban.
- Villámvédelmi rendszer (VV esetén): tetőn elhelyezett felfogó- és levezetőrendszer, földelőszondák ellenállása, EPH csatlakozások.
- Egyenpotenciálú összekötés (EPH) ellenőrzése a fémes szerkezeti elemekkel (csővezetékek, lift váza).
Mit kap nálunk egy társasház, amit egy átlagos felülvizsgáló nem ad?
Egy társasháznál a közös tulajdonú hálózatért a közös képviselő és a tulajdonosok felelnek, így a jegyzőkönyvnek egy káresemény utáni biztosítói vagy ügyvédi vizsgálaton is helyt kell állnia. Egy szakmailag nem megfelelően elvégzett felülvizsgálat jegyzőkönyve ilyenkor gyakran nem áll meg. Az alábbi szempontokban minden társasházi megrendelőnknek garantáljuk a legmagasabb minőséget:
| Szempont | Májer Provill | Szakmailag nem megfelelően elvégzett felülvizsgálat |
|---|---|---|
| Kalibrált, hitelesített mérőműszer METREL Eurotest 61557 | Minden méréshez | Gyakran csak vizuális ellenőrzés |
| Áramkörönkénti, számszerű mérési táblázat | Részletes adattábla | Általános „megfelelt” pecsét |
| Szabványhivatkozás (MSZ HD 60364, MSZ EN 62305) | Pontos pontszám-hivatkozás | Nem mindig szerepel |
| Hibakategorizálás (kritikus / nem kritikus / fejlesztés) | Igen, írásban | Nem |
| Jegyzőkönyv elküldése, javítási árajánlattal amennyiben hibát észleltünk | Igen, költségmentesen | Külön munkadíj |
| Biztosító, közös képviselő, ügyvédi audit által elfogadott forma | Bevált formátum | Esetleges |
Vonatkozó szabványok és időközök
A felülvizsgálatot a hatályos jogszabályok és szabványok szerint végezzük, a jegyzőkönyv konkrét hivatkozásokkal:
- 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet az összekötő és felhasználói berendezésekről: a közös tulajdonú elektromos berendezések felülvizsgálati gyakorisága jellemzően 6 év.
- MSZ HD 60364 sorozat (Alacsony feszültségű villamos berendezések): a mérési módszerek és határértékek szabványa.
- MSZ EN 62305 sorozat (Villámvédelem): külső és belső LPS-rendszerek követelményei.
- 54/2014. (XII. 5.) BM rendelet (OTSZ): tűzvédelmi vonatkozások, lépcsőházi sürgősségi világítás és menekülési útvonalak.
- 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról: a közös képviselő hatásköre és felelőssége a közös tulajdon kezelésében.
- 5/2020. (II. 6.) ITM rendelet a felvonókról: a lift gépészeti vizsgálati gyakorisága, ami a villamos biztonsági felülvizsgálattal (VBF) párhuzamos, de attól független szakterület.
A közös tulajdonú villamos berendezések Villamos biztonsági felülvizsgálata 6 évente kötelező a 40/2017 NGM alapján, a villámvédelem pedig 6 évente kötelező, ha az épület rendelkezik villámvédelmi rendszerrel. A felülvizsgálatot csak megfelelő képesítéssel és gyakorlattal rendelkező szakember végezheti. A Májer Provill felülvizsgálói a kötelező szakvizsgával és nyilvántartásba vételi számmal rendelkeznek, a jegyzőkönyv ezeket az adatokat kötelezően tartalmazza.
Hogyan dolgozunk közös képviselővel?
- 1
Ajánlatkérés és előzetes egyeztetés
A közös képviselő megadja az épület alap-adatait (lakásszám, emeletek, van-e lift, mikor volt utoljára felülvizsgálva). Ezek alapján 1 munkanapon belül előzetes árbecslést és a felmérés időpontját egyeztetjük.
- 2
Helyszíni felmérés
A szakember a közös képviselővel vagy egy meghatalmazott személlyel közösen bejárja a közös elektromos pontokat: főelosztó, lépcsőházi áramkörök, lift-leágazás, pincei és kerti világítás. A felmérés alapján rögzítjük a végső árat. Amennyiben rendelkezésre áll lezárt jegyzőkönyv, sok esetben tudunk árajánlatot adni helyszíni felmérés nélkül is.
- 3
Közgyűlési határozat előkészítése
Igény esetén olyan formátumú ajánlatot adunk, ami egy közgyűlési határozathoz közvetlenül felhasználható: tételes ár, ütemterv, kifizetési feltételek. Ez segíti a közös képviselőt a döntéshozó testület tájékoztatásában.
- 4
Mérés és helyszíni visszajelzés
Egy 10-12 lakásos átlagos házban a mérés 1-1,5 napot vesz igénybe. A kritikus megállapításokat (pl. hiányzó RCD, megnövekedett földelési ellenállás) a helyszínen szóban is jelezzük.
- 5
Jegyzőkönyv és tárolás
A jegyzőkönyvet az árajánlatban rögzített határidőn belül PDF-ben elküldjük, igény esetén papíron is. A közös képviselő legalább 6 évig (a következő felülvizsgálatig) köteles megőrizni a dokumentumot. Hibák esetén külön javítási árajánlatot kap.
A jegyzőkönyv tartalma és átadása
A társasházi felülvizsgálati jegyzőkönyv részletes, és közvetlenül használható a közös képviselő dokumentációs feladataiban, egy közgyűlési tájékoztatóhoz, a biztosítási ügyintézéshez vagy egy lakás-adásvétel értékbecsléséhez. A jegyzőkönyv tartalmazza:
- Az épület azonosító adatait (cím, helyrajzi szám), a közös képviselő megnevezését és a felülvizsgálat időpontját.
- A közös tulajdonú villamos berendezés leírását: főelosztó típusa és teljesítménye, lakásmérők bekötése, lift tápellátási áramköre, kapuvilágítás és pincei világítás csoportjai.
- Áramkörönkénti mérési adatlapot: szigetelési ellenállás (MΩ), hibahurok-impedancia (Ω), RCD kioldási idő (ms), konkrét számszerű értékekkel a közös elosztóra és minden közös tulajdonú leágazásra.
- Lépcsőházi és menekülési útvonal-világítás állapotát, sürgősségi lámpák működésének ellenőrzését az OTSZ szerint.
- A villámvédelmi rendszer (VV) esetén külön fejezet: felfogórúdak és levezetők állapota, földelőszondák ellenállása, EPH csatlakozások.
- Az értékelést „megfelelt” vagy „nem felelt meg” minősítéssel, hivatkozással a 40/2017 NGM rendelet, az MSZ HD 60364 és MSZ EN 62305 vonatkozó pontjaira.
- Hibák esetén kategorizált hibajegyzéket: kritikus (azonnali javítás), nem kritikus (a soron következő karbantartással kezelhető), illetve javasolt fejlesztés.
- A felülvizsgáló adatait, nyilvántartásba vételi számát, képesítését és aláírását.
A dokumentációt PDF-ben elküldjük a közös képviselőnek, igény esetén papíralapú példányt is átadunk. A közös képviselőnek legalább a következő felülvizsgálatig (6 évig) meg kell őriznie a jegyzőkönyvet, és egy közgyűlési határozat vagy egy biztosítási kárrendezési ügy esetén azonnal kéznél kell lennie. Több házat kezelő iroda esetén egységes névadást és tárolási konvenciót javaslunk.
Miért nem adunk online árat társasházakra?
Egy társasházi villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) ára több tényezőtől függ: lakásszám, emeletek, lift jelenléte, közös elektromos pontok száma, és az épület kora (régi vízzáró biztosítékos rendszer többletmunkát igényel). Egy online kalkulátor ezt nem tudja korrekten becsülni, és a hibás előbecslés mindkét félnek probléma.
Legegyszerűbben lezárt korábbi jegyzőkönyv alapján tudunk árajánlatot adni társasházak számára. Küldje el számunkra és mi egy napon belül visszajelzünk. Amennyiben nincs elérhető lezárt jegyzőkönyv, helyszíni felmérés után tudunk árajánlatot adni. A felmérés díjmentes.
Csomagkedvezmény közös képviselői irodáknak: 5-8 ház felülvizsgálatára együtt 10-15% kedvezmény. Egységes dokumentációs formátum, koordinált ütemezés, egy partnerrel egyszerűbb az éves tervezés. Budapesten, Pest megyében és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében, valamint Egerben, Füzesabonyban és Hevesen kiszállási díjat nem számítunk fel.
VBF és villámvédelmi felülvizsgálat együtt, ugyanazon a címen.
A kedvezmény a két szolgáltatás összesített bruttó listaárából jár. A 300 000 Ft-os küszöböt a kedvezmény előtti összárhoz hasonlítjuk. Kiszállási díj és felárak (pl. hétvégi munka) a kedvezményt nem érintik.
Nézze meg, milyen jegyzőkönyvet kap
Egy anonimizált mintajegyzőkönyv, valódi mérési értékekkel és felépítéssel. Hasonló jegyzőkönyvet kézbesítünk a felülvizsgálat lezárásakor PDF formátumban, igény esetén akár nyomtatottan is.
Minta megtekintéseGYIK közös képviselőknek
Mi történik, ha lejárt a felülvizsgálat és nem csinálunk semmit?
Jogszabálysértés a 40/2017 NGM rendelet alapján. Káresemény (tűz, áramütés) bekövetkezte esetén a vagyonbiztosító a hiányzó vagy lejárt jegyzőkönyvet a kárrendezés legitim megtagadásához használja. A közös tulajdon kezeléséért a közös képviselőt szavatossági alapon felelősségre vonhatják.
Kell-e a lakók egyéni beleegyezése a felülvizsgálathoz?
Nem. A 40/2017 NGM a felülvizsgálatot a közös tulajdonra (lépcsőház, lift, főelosztó, közös területi világítás) írja elő, ezt a közös képviselő rendelheti meg a közgyűlési határozat alapján vagy a közös költségből, amennyiben az SZMSZ ezt lehetővé teszi. Előzetes lakói értesítés azonban célszerű.
Mennyibe kerül egy átlagos társasházi felülvizsgálat?
A pontos ár az épület méretétől, a lakásszámtól, a közös elektromos pontok számától és a lift jelenlététől függ. Egy 3-4 lakásos kis házban tipikusan 120-180 e Ft, egy 8-12 lakásosban 250-400 e Ft, egy 15+ lakásos nagyobb épületben 500-900 e Ft bruttó. Egyedi ajánlatot a helyszíni felmérés után adunk.
Több ház együtt kérheti az ajánlatot?
Igen, ez a leggazdaságosabb opció. Egy közös képviselői klub vagy ingatlankezelő iroda 5-8 ház felülvizsgálatára együtt 10-15% kedvezményt kap. Egy szakember egy nap alatt több helyszínen mér, és az adminisztráció is egyszerűbb.
Mi a különbség az érintésvédelmi és a lift-vizsgálat között?
A villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) a 40/2017 NGM alapján a közös elektromos hálózatot vizsgálja, és általában 6 évente kötelező. A lift-vizsgálat az 5/2020 ITM rendelet és az MSZ EN 81 szabványsorozat alapján a lift gépészeti és vezérlési biztonságát ellenőrzi, ez évente esedékes. Két különböző szakterület. A liftvezérlő tápellátását a villamos biztonsági felülvizsgálat azonban érinti.
Hogyan osszuk fel a költséget a lakók között?
A leggyakoribb megoldás a közös költségből történő finanszírozás (egyszerű, minden lakás egyforma részesedéssel) vagy az alapterület-arányos felosztás. Az SZMSZ vagy a közgyűlési határozat dönti el a módszert. A tételes ajánlatunk és a végszámla a közgyűlés és az érintettek tájékoztatásához is használható.
Ki írja alá a jegyzőkönyvet?
A felülvizsgálatot végző szakember írja alá és pecsételi le. A közös képviselő az átvételt aláírásával vagy átvételi elismervénnyel igazolja. A jegyzőkönyvet PDF-ben e-mailben küldjük, igény esetén papíron is átadjuk a közös képviselő részére, és legalább 6 évig (a következő felülvizsgálatig) megőrzendő.
Kérje társasházi ajánlatunkat. 1 munkanapon belül felvesszük Önnel a kapcsolatot.
6 évente kötelező felülvizsgálat. Közös képviselői irodáknak több házra csomagkedvezmény. Budapesten, Pest megyében és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében kiszállási díj nélkül.