Érintésvédelmi
Felülvizsgálat
Irodaházaknak
Budapesten és
Pest megyében
Az irodaházak elektromos rendszerei jelentősen eltérnek a lakóingatlanokban alkalmazott hálózatoktól. Több bérlő, központi UPS, szerverhelyiség, klimatizáció és sokszor saját kisfeszültségű alállomás. A villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) és villámvédelmi felülvizsgálat (VV) jegyzőkönyve a bérlőváltás, biztosítási megfelelőség és a katasztrófavédelmi audit közös előfeltétele.
Miért kritikus ez egy irodaházi üzemeltetőnek?
Az irodaházi üzemeltetésben az érintésvédelmi felülvizsgálat nem adminisztratív kötelezettség, hanem konkrét üzleti kockázatkezelés. Három nagyobb csoportban jelentkezik:
- 1
Bérlőváltás és üzemeltetési átadás
Egy új bérlő beköltözése előtt szinte minden komolyabb cég kéri az érvényes Villamos biztonsági felülvizsgálatot (VBF), és gyakran a Villámvédelmi felülvizsgálatot (VV) is. Ha lejárt vagy hiányzik, a tárgyalás megakad. Adásvételnél és bérbeadásnál a jegyzőkönyv az átvilágítási anyag része.
- 2
Biztosítási és kárrendezési érvényesség
A vagyonbiztosítók a kötvényben elvárják az érvényes érintésvédelmi és villámvédelmi felülvizsgálatot. Káresemény (tűz, áramütés, túlfeszültség) esetén a jegyzőkönyv hiánya vagy lejárta a kárrendezés legitim megtagadásához vezet. Egy közepes irodaházi tűzkár 50-200 millió forint közötti tartomány.
- 3
Munkavédelmi és katasztrófavédelmi felelősség
Az üzemeltető és a tulajdonos felelőssége, hogy az ingatlan elektromos hálózata megfelel a hatályos szabványoknak. Munkahelyi áramütés esetén a felelősségi sor az üzemeltetőhöz vezet, és a hatóság a jegyzőkönyvet kéri legelőször.
Lejárt érintésvédelem? Mit kockáztat valójában?
Egy közepes irodaházi tűzkár 50-200 millió forint közötti tartomány. A vagyonbiztosító a hiányzó vagy lejárt jegyzőkönyvet közvetlenül a kárrendezés megtagadásához használja, ami a teljes kárt az üzemeltetőre és a tulajdonosra hárítja. Ez egyetlen elmaradt felülvizsgálatból eredhet.
Milyen cégek bíznak meg minket villamos biztonsági és villámvédelmi felülvizsgálattal?
Budapest, Pest megye és Borsod-Abaúj-Zemplén megye területén megannyi projektet végeztünk irodaházakban, az alábbi lista csak néhány kiemelt példa a lezárt jegyzőkönyvekből:
Teljes villamos biztonsági és villámvédelmi felülvizsgálat
House of Business, teljes villamos biztonsági és villámvédelmi felülvizsgálat
Külső elektromos hálózat felülvizsgálata
Külső elektromos hálózat felülvizsgálata
Földelő hálózat felülvizsgálata
A felülvizsgálat tartalma irodaházban
Egy irodaházi villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) jellemzően a következő pontokat vizsgálja meg, áramkörönként és mérési pontonként:
- Főelosztó és alelosztók: méretezés, terhelési viszonyok, biztosítók és kismegszakítók állapota, szelektivitás.
- Áramkörök és vezetékek: keresztmetszet, szigetelés, fázis-nulla-föld bekötés, csatlakozási pontok hőtermelése.
- RCD-relék (áram-védőkapcsolók) működése: A és B típus külön-külön, kioldási idő és kioldási áram mérése.
- Szigetelési ellenállás mérése áramkörönként, kritikus értékekkel (legalább 1 MΩ kisfeszültségű hálózaton).
- Hibahurok-impedancia mérése: a védelem leghosszabb leágazásán is a megszakító kioldása biztosított-e.
- UPS, tartalék áramforrás (generátor, akkumulátorbank) érintésvédelmi viszonyai.
- Szerverhelyiségek és technikai helyiségek külön kiértékelése: hűtés, tűzjelző tápellátás, áramelosztás.
- Klimatizáció és gépészet hálózati csatlakozása, motorvédelmi körök.
- Saját kisfeszültségű alállomás (ha van): primer és szekunder oldal mérése, transzformátor szigetelése.
- Villámvédelmi rendszer (VV esetén): felfogórúdak, levezetők, földelőszondák ellenállása, EPH (egyenpotenciálú összekötés).
Mit kap nálunk egy irodaház, amit egy átlagos felülvizsgáló nem ad?
Egy irodaháznál nem az ár a tét, hanem hogy a jegyzőkönyv megáll-e egy bérlőváltáskor, üzemeltetői átadáskor vagy egy káresemény utáni biztosítói auditon. A hiányos szakmai háttérrel végzett munka ilyenkor komoly kockázatot jelenthet. Az alábbi szempontokban minden irodaházi megrendelőnknek garantáljuk a legmagasabb minőséget:
| Szempont | Májer Provill | Szakmailag nem megfelelően elvégzett felülvizsgálat |
|---|---|---|
| Kalibrált, hitelesített mérőműszer METREL Eurotest 61557 | Minden méréshez | Gyakran csak vizuális ellenőrzés |
| Áramkörönkénti, számszerű mérési táblázat | Részletes adattábla | Általános „megfelelt” pecsét |
| Szabványhivatkozás (MSZ HD 60364, MSZ EN 62305) | Pontos pontszám-hivatkozás | Nem mindig szerepel |
| Hibakategorizálás (kritikus / nem kritikus / fejlesztés) | Igen, írásban | Nem |
| Jegyzőkönyv elküldése, javítási árajánlattal amennyiben hibát észleltünk | Igen, költségmentesen | Külön munkadíj |
| Biztosító, közös képviselő, ügyvédi audit által elfogadott forma | Bevált formátum | Esetleges |
Vonatkozó szabványok és időközök
A felülvizsgálatot a hatályos magyar jogszabályok és szabványok szerint végezzük el, a jegyzőkönyv ezeket konkrétan hivatkozza:
- 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet az összekötő és felhasználói berendezésekről: a felülvizsgálati gyakoriságot ingatlantípus és terhelés szerint határozza meg.
- MSZ HD 60364 sorozat (Alacsony feszültségű villamos berendezések): a mérési módszerek és határértékek szabványa.
- MSZ EN 62305 sorozat (Villámvédelem): az LPS (Lightning Protection System) tervezési és felülvizsgálati követelményei.
- 54/2014. (XII. 5.) BM rendelet (OTSZ): tűzvédelmi vonatkozások, különösen a tűzjelző és tűzoltó berendezések tápellátására.
- Munkavédelmi törvény (1993. évi XCIII.): az üzemeltető és munkáltató felelőssége.
Az irodaházak jellemzően a „közhasználatú vagy munkahelyi épület” kategóriába esnek, ahol a Villamos biztonsági felülvizsgálat gyakorisága általában 3 évente kötelező, a villámvédelem pedig az épület villámvédelmi besorolásától függően 3-6 évente. Bérlőváltáskor és nagyobb átalakítás után soron kívül is el kell végezni.
Hogyan dolgozunk céges megrendelővel?
- 1
Helyszíni felmérés
A megrendelés előtt egy üzemeltetővel közös helyszíni séta, amely során feltérképezzük az áramköri rajzokat, a hozzáférhetőséget, az áramtalanítási lehetőségeket és a kritikus áramkörök ütemezhetőségét. Amennyiben rendelkezésre áll lezárt jegyzőkönyv, sok esetben tudunk árajánlatot adni helyszíni felmérés nélkül is.
- 2
Részletes ajánlat
3-5 munkanapon belül írásos ajánlatot adunk: a felülvizsgálat tartalma, a kivitelezési ütemterv, az ár tételesen (mérés, jegyzőkönyv, esetleges felárak), a fizetési feltételek. Az ajánlat 30 napig érvényes.
- 3
Ütemezés és kommunikáció
Az ütemezést a bérlőkkel és az üzemeltetővel közösen rögzítjük, figyelembe véve a munkaidőt, az üzemmenetet és az áramtalanítási ablakokat. Munkaidőn kívüli kivitelezésre is felkészültek vagyunk.
- 4
Mérés és jegyzőkönyvezés
A mérést kalibrált műszerekkel végezzük, minden áramkört külön azonosítóval rögzítünk. A helyszínen rögtön visszajelzést adunk az üzemeltetőnek a kritikus megállapításokról.
- 5
Jegyzőkönyv és utánkövetés
A jegyzőkönyvet az árajánlatban rögzített határidőn belül PDF-ben átadjuk, igény esetén papíron is. Ha javítás szükséges, külön árajánlatot adunk, és a javítás utáni mérést is elvégezzük.
A jegyzőkönyv tartalma és átadása
Egy irodaházi felülvizsgálat dokumentációja részletes, és a hatóság, a biztosító, egy új bérlő ügyvédi auditja, vagy egy üzemeltető-átadás során közvetlenül használható forma. A jegyzőkönyv tartalmazza:
- Az ingatlan azonosító adatait (cím, helyrajzi szám), a megrendelő és üzemeltető megnevezését, a felülvizsgálat időpontját és helyszínét.
- A villamos berendezés részletes leírását: fő- és alelosztók típusai, teljesítményadatok, áramköri rajz-hivatkozás, UPS és tartalék áramforrás specifikációja.
- Áramkörönkénti mérési adatlapot: szigetelési ellenállás (MΩ), hibahurok-impedancia (Ω), RCD kioldási idő (ms) és kioldási áram (mA) konkrét számszerű értékekkel.
- Az értékelést „megfelelt” vagy „nem felelt meg” minősítéssel, hivatkozással az MSZ HD 60364 és MSZ EN 62305 szabványok pontos pontjaira.
- Hibák esetén kategorizált hibajegyzéket: kritikus (azonnali beavatkozást igényel), nem kritikus (a következő tervezett karbantartással megoldható), illetve javasolt fejlesztés.
- Hibákhoz konkrét javítási javaslatokat árajánlat formájában: anyag, munkaóra-becslés, várható átfutási idő.
- Fotó-dokumentációt a felülvizsgálati pontokról, különös tekintettel a hibás vagy határértékhez közeli mérésekre.
- A felülvizsgáló adatait, nyilvántartásba vételi számát, képesítését és aláírását.
Miért nem adunk online árat irodaházakra?
Egy irodaházi villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) ára 5 fő tényezőtől függ: alapterület, áramkörök száma, kiegészítő rendszerek (UPS, generátor, alállomás), bérlői ütemezhetőség, és kívánt áramtalanítási ablak. Egy online kalkulátor ezt nem tudja korrekten becsülni, és a hibás előbecslés mindkét félnek probléma: nálunk a kapacitás-tervezést rontja, Önnél a költségvetést.
Legegyszerűbben lezárt korábbi jegyzőkönyv alapján tudunk árajánlatot adni irodaházak számára. Küldje el számunkra és mi egy napon belül visszajelzünk. Amennyiben nincs elérhető lezárt jegyzőkönyv helyszíni felmérés után tudunk árajánlatot adni.
Több épületes ingatlanportfólióra keret-megállapodást is kötünk, 10-20% kedvezménnyel, garantált prioritás-kezeléssel és egységes dokumentációval. Budapesten, Pest megyében és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében, valamint Egerben, Füzesabonyban és Hevesen kiszállási díjat nem számítunk fel.
VBF és villámvédelmi felülvizsgálat együtt, ugyanazon a címen.
A kedvezmény a két szolgáltatás összesített bruttó listaárából jár. A 300 000 Ft-os küszöböt a kedvezmény előtti összárhoz hasonlítjuk. Kiszállási díj és felárak (pl. hétvégi munka) a kedvezményt nem érintik.
Nézze meg, milyen jegyzőkönyvet kap
Egy anonimizált mintajegyzőkönyv, valódi mérési értékekkel és felépítéssel. Hasonló jegyzőkönyvet kézbesítünk a felülvizsgálat lezárásakor PDF formátumban, igény esetén akár nyomtatottan is.
Minta megtekintéseGYIK irodaházi felülvizsgálatról
Mennyi időn belül tudunk kiszállni a felmérésre?
Az ajánlatkérés beérkezésétől számított 1 munkanapon belül felvesszük a kapcsolatot, és a helyszíni felmérésre jellemzően 2-5 munkanapon belül érkezünk. Sürgős esetekre (pl. közelgő bérlőváltás) külön megállapodás szerint dolgozunk.
A mérést üzemidőn kívül is el tudják végezni?
Igen. Irodaházban a méréshez áramtalanítás szükséges egyes áramköröknél, ezért gyakran kérik este, hétvégén vagy éjszaka a kivitelezést. Munkaidőn kívüli kivitelezésért 30-50% felárat számítunk fel, de a teljes ajánlatban előre rögzítjük.
Több épület közös ajánlatban kérhető?
Igen, sőt jellemzően ez a hatékonyabb. Több telephely vagy egy ingatlanportfólió felmérésére keret-megállapodást is kötünk, 10-20% kedvezménnyel, garantált prioritás-kezeléssel és egységes dokumentációval.
Mit tartalmaz a jegyzőkönyv egy irodaháznál?
Az ingatlan azonosító adatait, a felülvizsgálat időpontját, áramkörönként a mért értékeket (szigetelési ellenállás, hibahurok-impedancia, RCD kioldási idő), a fő- és alelosztók terhelési viszonyait, az értékelést („megfelelt” / „nem felelt meg”) és hibák esetén konkrét javítási javaslatokat. A jegyzőkönyvet PDF-ben küldjük, igény esetén papíron is.
Mennyi időbe telik a helyszíni mérés egy átlagos szinten?
Egy átlagos irodaházi szinten szintenként 4-8 óra, a pontosabb idő az áramkörök számától és az áramtalanítási lehetőségektől függ. Az ütemezést az ajánlatban előre rögzítjük, hogy az üzemeltető fel tudjon készülni.
Mi történik, ha a hálózat nem felel meg?
A jegyzőkönyvben részletes hibalistát adunk, kategorizálva a kritikus és nem kritikus hibákat. Külön árajánlatot adunk a javításra, és a javítás után új mérést végzünk, amely alapján kiállítjuk a megfelelőségi jegyzőkönyvet.
Kiállítanak-e olyan dokumentumot, amit a biztosító elfogad?
Igen. A jegyzőkönyv tartalmazza a vonatkozó szabványokra (MSZ HD 60364, MSZ EN 62305) való hivatkozást, a felülvizsgáló adatait és aláírását, valamint a mért értékeket. Ez a forma a magyar biztosítóknál és katasztrófavédelemnél standard.
Kérje irodaházi ajánlatunkat. 1 munkanapon belül felvesszük Önnel a kapcsolatot.
Bérlőváltás, üzemeltetői átadás, biztosítási megfelelés. Budapesten, Pest megyében és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében kiszállási díj nélkül, több épületes portfólióra keret-megállapodással.